Si vos revenus locatifs sont inférieurs à ceux de 2021, vous pouvez compenser une partie de votre déficit immobilier par d’autres revenus imposables. Le solde sera déduit de vos revenus locatifs des 10 années suivantes.

Si vous louez un logement non meublé, vos revenus locatifs sont soumis à la taxe foncière. Si vos revenus annuels sont inférieurs à 15 000 euros, le régime du microcrédit s’applique et une surtaxe de 30 % est prélevée sur vos revenus pour déterminer votre revenu foncier imposable. Si vos revenus annuels dépassent 15 000 €, le régime de l’impôt foncier s’applique et votre revenu foncier imposable est fixé en déduisant les dépenses réelles. Dans ce cas, si les charges sont supérieures aux revenus, il y a déficit.

Imputation sur le revenu brut

Le déficit foncier de 2021 est déductible du revenu brut imposable de 2021 (revenu imposable total du ménage) dans la limite de 10 700 €. Toutefois, si vous avez investi dans un emprunt, la partie du déficit résultant de la déduction des intérêts d’emprunt ne peut pas être déduite du revenu brut, mais seulement des revenus locatifs des 10 années suivantes, et il en va de même pour la partie du déficit qui excède 10.700 € ou 15.300 €.

Pour calculer et imputer les déficits fonciers à déduire du revenu brut, vous devez tenir compte du fait que vos revenus locatifs absorbent principalement les intérêts du prêt. Si vos revenus locatifs couvrent entièrement les intérêts du prêt, le déficit est entièrement dû à d’autres coûts et peut être déduit du revenu brut de 10 700 € ou de 15 300 €. Ainsi, si vos revenus locatifs ne couvrent que partiellement les intérêts, une partie du déficit est due aux revenus locatifs. Cette partie ne peut être déduite que des revenus locatifs de 2022 à 2031.

Attention, pour pouvoir déduire les impayés immobiliers de vos revenus bruts en 2021, vous devez continuer à louer la maison où les impayés ont eu lieu jusqu’au 31 décembre 2024 (c’est-à-dire à la fin de la troisième année). Dans le cas contraire, l’économie d’impôt réalisée grâce à la déduction sera remise en cause et vous devrez payer des impôts supplémentaires. Exception : si la résiliation anticipée du bail est due à un « événement de la vie » (décès, invalidité ou chômage) ou si le bien loué est condamné, vous ne serez pas à nouveau imposé. Pour tout ce qui concerne le déficit foncier, Gridky peut vous accompagner dans les démarches en vous apportant les meilleurs conseils pour réussir votre projet d’investissement.

Imputation des futurs revenus locatifs

Si vous avez un revenu foncier imposable positif en 2021, vous pouvez déduire de vos revenus locatifs les pertes subies au cours des dix dernières années qui n’ont pas encore été déduites (cela apparaîtra sur votre certificat fiscal le plus récent). Vous devez déduire d’abord les pertes les plus anciennes, car elles sont les plus susceptibles d’atteindre la limite de 10 ans en premier. Des déductions sont également possibles si le régime de microfinancement des revenus locatifs s’applique en 2021. Dans ce cas, les autorités fiscales déduiront d’abord 30 %, puis les pertes reportées restantes.

Optimiser les déficits fonciers

Les pertes immobilières déduites du revenu brut réduisent l’assiette de l’impôt sur le revenu et l’économie d’impôt qui en résulte dépend de votre taux marginal d’imposition, qui est le taux d’imposition le plus élevé sur le revenu. Contrairement aux remboursements et crédits d’impôt généraux, les crédits d’impôt généraux ne sont pas plafonnés, de sorte que les économies d’impôt sont particulièrement importantes lorsque les taux d’imposition sont élevés. D’autre part, la réduction de l’impôt payé peut être imputée sur les revenus futurs du bien, ce qui se traduit par une réduction de l’impôt et des cotisations de sécurité sociale.

Si vous devez effectuer des réparations importantes dans votre bien locatif, il est plus avantageux de le faire en une seule fois plutôt qu’en plusieurs fois. Dans ce cas, vous pouvez vous constituer un déficit foncier important et déduire 10 700 € de vos revenus bruts, puis reporter les revenus du bien sur 10 ans. Vous pouvez ainsi réaliser d’importantes économies d’impôts et de cotisations sociales. En revanche, si votre priorité est de réduire votre revenu imposable total sur plusieurs années, il est préférable d’étaler les gros travaux.